Комплексное развитие территорий представляет пока довольно громоздкую и забюрократизированную конструкцию, которую необходимо совместно обсуждать властям, инвесторам и подрядчикам

Как заманить инвестора для КРТ?

Комплексное развитие территорий было и остаётся одним из камней преткновения на пути всех планов по развитию строительной отрасли. Не будет большим преувеличением сказать, что говорят об этой теме много, но вот конкретной позиции у властей так до сих пор и не сформировано.

До недавних пор успешно внедрялась программа, которая была некогда сформулирована почившим в бозе Минрегионразвития. А именно – обустраивать несколько крупных мегаполисов, создавать агломерации с концентрацией производств, человеческих ресурсов и технологий, отдав остальные бескрайние территории на освоение агрохолдингам и сырьевым компаниям. В последние годы концепция поменялась. Неожиданно было признано, что идея загонять население со всей страны в десяток городов-миллионников ошибочна и нужно заниматься комплексным развитием территорий. Соответствующие тезисы внесены и в многострадальную Стратегию-2030, которая, вроде как, уже скоро будет-таки утверждена в финальном варианте.

Однако, судя по всему, окончательного и чёткого плана, как же нам застраивать бескрайние и необъятные просторы нашей Родины, так по сию пору и не нет. На днях под председательством заместителя председателя Совета Федерации Галины Кареловой состоялось заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса на тему: «Комплексное развитие территорий: проблемы и пути их решения».

В своём докладе госпожа Карелова отметила, что введение механизма КРТ призвано решить такие национальные задачи, как расселение аварийного и ветхого жилья, создание современной и комфортной городской среды. Уже проделана большая работа. 82 субъекта Российской Федерации приняли нормативные акты, необходимые для реализации проектов КРТ. Ряд регионов, такие как Тюменская и Московская области, Республика Татарстан приступили к практическому внедрению.

Но, как всегда, мешают объективные трудности. Среди таких проблем спикер назвала сложность в реализации проектов КРТ в границах зон охраны объектов культурного наследия, а также на приаэродромных территориях, невозможность реализации проектов на территориях, полностью занятых ветхими объектами ИЖС, запрет на жилую застройку территорий, которые ранее были освобождены от МКД, отсутствие механизмов поддержки застройщиков, реализующих проекты комплексного развития и многое, многое другое.

В свою очередь замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сообщил, что в настоящее время субъектами Федерации рассматривается 629 территорий, в отношении которых может быть принято решение о комплексном развитии территорий. Подготовлено 95 проектов решений о КРТ, проведено 17 торгов на право заключения договоров о КРТ, 32 договора уже заключены. Общие масштабы предполагаемого строительства впечатляют – 23 тысячи гектаров, с градостроительным потенциалом 145 миллионов квадратных метров под объекты недвижимости различного назначения!

Представитель главного строительного ведомства отметил, что самая актуальная проблема на сегодня – это отсутствие инвесторов для проведения расселения из ветхого и аварийного жилья в связи с низкой рентабельностью таких проектов. Требуется увеличение объёмов финансирования проектов КРТ в рамках «инфраструктурного меню», программы переселения из аварийного жилья, программы «Стимул» и предоставление иных мер государственной поддержки. Также он сообщил, что в настоящее время ведётся работа по разработке программы субсидирования ставки проектного финансирования на начальной стадии реализации проектов КРТ. Это поможет снизить кредитную нагрузку для застройщиков на этапе освоения и освобождения земельных участков для нового строительства.

На проблемных вопросах остановился ностроевский координатор по Сибирскому федеральному округу и руководитель СРО Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко, который, впрочем, предпочёл посетить совещание в своей иной ипостаси – как свежеиспечённый вице-президент Российского союза строителей.

Прежде всего, строители испытывают проблемы с площадями под застройку. Казалось бы, парадоксальная трудность в самой большой и не самой многонаселённой стране мира. Однако цифры говорят сами за себя. Исходя из цели нацпроекта «Жильё и городская среда» по ежегодному вводу жилья в объёме 120-ти миллионов квадратных метров, в течение ближайших семи-восьми лет нужно вовлечь в строительство дополнительно 140 тысяч гектаров земли. Для сравнения компания «Дом.РФ» ежегодно вводит в оборот 3,4 тысячи гектаров неэффективно используемых земель федерального значения. Ничтожная доля от необходимого. Поэтому, по мнению господина Федорченко, главным резервом должен стать редевелопмент уже застроенных территорий. Невзирая даже на то, что именно различные реновации создают максимальные точки социальной напряжённости, в силу чего выглядят не слишком привлекательно в глазах потенциальных инвесторов.

Другие трудности также связаны с особенностями инвестиционного процесса. Например, это необходимости введения технико-экономического обоснования в качестве обязательного документа при принятии решения о комплексном развитии территории. В нём должны быть указаны и рассчитаны расходы частного инвестора, в том числе в части строительства объектов инфраструктуры, объём государственной поддержки и вклад публичного инвестора.

Непонятен правовой статус мастер-плана, разрабатываемого при принятии решения о КРТ. Требует дополнительного разъяснения постановление Правительства РФ от 1 июня 2021 года № 846 о предоставлении субсидий на переселение из аварийного жилищного фонда в рамках реализации проектов КРТ, которая может быть предоставлена Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в размере от 25% до 100%. Неоднозначное толкование указанного документа вызывает проблемы при определении размера денежных средств, которые могут быть выделены из регионального бюджета, и в целом при расчёте экономики проекта.

В целом комплексное развитие территорий представляет пока ещё довольно громоздкую и забюрократизированную конструкцию, которую необходимо обсуждать совместно властям, инвесторам и строительным подрядчикам. Строителям нужно получить на руки понятные и непротиворечивые правила игры, а региональным властям разобраться с тем, как будут разграничиваться полномочия между субъектами и федеральным центром.