Компания отстояла в Верховном Суде своё право на выкуп арендованного участка, несмотря на введённые новые правила городской застройки

Классификатор – не закон

В минувшем декабре Верховный Суд РФ рассмотрел дело, решение по которому будет иметь значение для многих компаний, которые ныне арендуют земельные участки, а в будущем планируют их выкупить. В далёком 1998 году ЗАО «База Бадаева» подписало с комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договор аренды земельного участка площадью в 4.281 квадратный метр с видом разрешённого использования «для размещения складских объектов». На этом участке размещено принадлежащее обществу здание, которое использовалось в качестве складского помещения.

В 2021 году ЗАО «База Бадаева» приняло решение купить у города этот участок. Однако комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга отказал предприятию в выкупе земельного участка на том основании, что вид разрешённого использования земельного участка «для размещения складских объектов» не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок. Этот градостроительный регламент был принят в 2016 году – значительно позже, чем ЗАО «База Бадаева» арендовало спорный участок.

Не согласившись с отказом, компания подала иск в суд, требуя от комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга принять решение о продаже названного земельного участка и направить в адрес общества проект договора купли-продажи. Рассмотрев дело, суд первой инстанции удовлетворил требования ЗАО «База Бадаева».

Суд счёл, что вид разрешённого использования «для размещения складских объектов» этого земельного участка определён до дня утверждения классификатора видов разрешённого использования, а значит, установленный вид разрешённого использования признаётся действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешённого использования. В этих обстоятельствах общество имеет исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, на котором расположено его здание.

Однако две последующие судебные инстанции встали уже на сторону комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. Суды указали, что градостроительный регламент спорной территориальной зоны не предусматривает размещение складских объектов ни в качестве основного, ни в качестве условно разрешённого вида использования этого земельного участка.

Поэтому, с их точки зрения, компании «База Бадаева» было вполне правомерно отказано в покупке участка. При этом суды апелляционной и кассационной инстанций отметили, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для размещения нежилого здания и отказ в выкупе не препятствует реализации права общества на использование этого земельного участка.

Однако общество не согласилось с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций и обратилось с жалобой в Верховный Суд Российской Федерации. Рассмотрев дело, высшая судебная инстанция встала на сторону ЗАО «База Бадаева».

ВС РФ указал, что, в соответствии с Земельным кодексом РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу данного положения Земельного кодекса РФ, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Также в силу пункта 11 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», разрешённое использование земельных участков, установленное до дня утверждения, в соответствии с Земельным кодексом РФ, классификатора видов разрешённого использования земельных участков, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Поскольку разрешённое использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешённого использования, и его фактическое использование соответствует разрешённому, то установленный вид разрешённого использования «для размещения складских объектов» признаётся действительным. На этом основании Верховный Суд оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив вердикты апелляционного и кассационного судов.