Более 80% российских застройщиков ожидают застой на первичном рынке в ближайшее время

Кризис неминуем?

Недавний опрос Единого ресурса застройщиков показал, что большинство российских девелоперов готовятся к значительному снижению продаж в новостройках до конца текущего года. Однако, кажется, ключевых игроков индустрии грядущая стагнация на рынке не смущает, и большая часть застройщиков не планирует снижать цены на «квадраты» в своих объектах, даже несмотря на существенное падение спроса. В чём причина такой принципиальной позиции?

 

Ожидания

На первый взгляд, мрачные настроения среди отечественных строителей только растут. Если в марте нынешнего года всего 56% девелоперов прогнозировали снижение продаж в обозримом будущем, то к концу мая таких пессимистов стало уже 83% от общего числа. Аналогичная тенденция прослеживается и в намерениях застройщиков завершать текущие проекты – так, в марте значительного уменьшения ввода новых объектов допускали всего 35% строителей, но теперь уже 54% готовятся к тому, что окончание строек будет задерживаться, а количество новостроек будет расти медленнее, чем предполагалось.

Такие прогнозы понятны с логической точки зрения, однако плохо согласуются с ожиданиями российских властей и граждан по вводу квадратных метров. Раннее, ссылаясь на опросы госкомпании «Дом.РФ» и Всероссийского центра изучения общественного мнения, Минстрой России сообщал, что в 2022-2023 годах около 40% населения страны хотели бы улучшить жилищные условия. Идеальный же «портрет» квартиры для среднестатистической российской семьи – это двух или трёхкомнатный объект, площадью 55-70 квадратных метров в доме до 12-ти этажей с чистовой или предчистовой отделкой, благоустроенной территорией и доступной инфраструктурой. То есть запрос на жильё (да ещё какое!) у россиян есть.

По идее, показатели, на которые ориентируется Правительство РФ, также не должны давать застройщикам возможности расслабляться. Достаточно вспомнить цифры, которые рисовал Минстрой в проекте Стратегии развития строительной области, где даже в базовом сценарии предусматривалось увеличение объёмов вводимого жилья до 120-ти миллионов «квадратов» ежегодно к 2030-му. Если же учесть настроения застройщиков, зафиксированные в последнем опросе ЕРЗ, напрашивается вывод, что индустрия пойдёт, скорее, по пессимистичному пути развития, указанному в том же проекте Стратегии, и придёт к снижению показателей до 72-х миллионов квадратных метров уже к 2024 году.

 

Реальность

В этой связи, можно было бы ожидать, что застройщики станут более гибкими в вопросах цены и будут склоняться к снижению стоимости квадратных метров. Ну, а как ещё, если не уменьшением ценника, бороться с падением спроса при условии, что квартиры населению все же нужны? Тем более, что за последние полгода готовые объекты на первичном рынке в некоторых крупных городах страны подорожали в среднем на 20%. Тут же напрашиваются параллели и с кризисом 2015 года, когда после резкого взлёта, ценник на недвижимость рухнул почти в два раза.

Но в реальности ситуация более неоднозначная, и обвала цен девелоперы вовсе не планируют – согласно опросу ЕРЗ, порядка 30% застройщиков считают, что цены останутся на прежнем уровне, и примерно столько же ожидают, что они снизятся, но несущественно.

Специалисты также отмечают, что в ближайшее время можно ожидать лишь коррекции цен и выравнивание ситуации, но никак не заметного снижение и, тем более, обвала. Несмотря на то, что в данный момент ценник на некоторые объекты действительно ползёт вниз, это объясняется выводом на рынок новых объектов, строительство которых было по большей части завершено ещё до кризиса и его ощутимых последствий. Кроме того, в летний период застройщики традиционно предлагают клиентам скидки (которые в некоторых объектах достигают 20%), чтобы стимулировать продажи в сезон отпусков. Эти меры рассчитаны на покупателей, которые уже приняли решение о приобретении недвижимости, и не отражают глобальные тенденции рынка.

В перспективе же, девелоперы будут удерживать текущей уровень цен даже при массовом падении спроса. Во-первых, начинать игру на понижение, им не позволит растущая себестоимость строительства. Если по, оценкам экспертов, даже за последние пару лет стоимость стройки выросла в среднем на 30-40%, на сколько она увеличится теперь, когда отдельные стройматериалы подорожали в разы, а замена для большей части импортного оборудования и техники пока не найдена, даже думать не хочется.

Кроме того, ключевым фактором в сегменте массового жилья сейчас является не финальная стоимость квартиры и переплата по ипотеке, а размер ежемесячного платежа. Многие россияне уже не тешат себя надеждой закрыть кредит за короткие сроки (с нынешним уровнем зарплат) и, приобретая недвижимость, понимают, что расплачиваться за неё придётся долгие годы. Иными словами, покупателям квартир эконом-класса не так важно, сколько по времени придётся выплачивать ипотеку – 10, 20, 30 лет (всё равно конца края ей не видно!) – лишь бы ежемесячный платёж не забирал большую часть зарплаты. При таком раскладе, девелоперы могут чувствовать себя более свободно и удерживать или даже поднимать цены, просто предлагая рассрочку на более длительный срок.

Наконец, повторения ситуации 2015 года также ожидать не приходится. Ведь тогда строительство преимущественно осуществлялось за счёт средств дольщиков, в то время как сегодня более 80% жилья возводится по системе проектного финансирования. Теперь же уровень цен и темпы реализации проектов, как правило, фиксируются в финансовых планах, разработанных застройщиками совместно с банками, которые предоставляют кредиты на стройку. В результате снижается зависимость девелоперов от динамики спроса и пропадает мотивация быстро и дёшево продавать готовые объекты.

Короче говоря, застройщики к кризису и застою на рынке, кажется готовы. А вот, что делать рядовым гражданам, которые нуждаются в жилье, но в новых условиях не могут его себе позволить – пока неясно…