Эксперты верят в то, что в недалёкой перспективе половина покупателей новостроек будут приобретать собственные коттеджи

Малоэтажные мечты

Казалось бы, в свете последних экономических и политических новостей идея индивидуального жилищного строительства должна быть поставлена на паузу. Всё-таки переселение россиян из квартир в личные коттеджи – это по определению процесс недешёвый, который предполагает существование изрядного слоя богатеющих граждан и общего экономического роста.

Ан нет! Похоже, власти считают, что планы по строительству «одноэтажной России» откладывать не следует. Во всяком случае, именно этот вопрос обсуждала на прошлой неделе комиссия по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России под председательством Олега Бетина. Да ещё и думала над тем, как бы активизировать работу малоэтажных строителей.

Своими наработками с участниками встречи поделилась гендиректор ООО «Гипрогор» Елена Чугуевская. Согласно предложениям экспертов этого архитектурного бюро, ИЖС должно развиваться в логике создания архитектурного облика территорий. Докладчица отметила, что уже сегодня российским Правительством принято много шагов по развитию малоэтажки, где, в том числе, определены опорные центры для развития ИЖС, возможности интеграции удалённых территорий в общую систему приложения труда и так далее.

Но при этом специалисты отмечают низкий уровень градостроительной планировочной системы таких проектов. В частности, отсутствуют доминанты и общественные пространства, налицо инфраструктурные разрывы. Сказывается отсутствие стандартов фасадов улиц: заборов, освещения и фасадов домов. Для того, чтобы территории отвечали современным требованиям граждан, нужно применять основные архитектурно-планировочные принципы, обеспечить появление пространств общественных, спортивных, определить стилистику, в том числе, пятого фасада и колористику территорий.

Были предложены и инструменты решения проблем низкого качества архитектурных решений малоэтажной застройки:

  • Разработка «дизайн-кода» для существующей и проектируемой малоэтажной застройки.
  • Разработка мастер-планов и ППТ для малоэтажной застройки.
  • Развёрнутые разделы в ПЗЗ с определением требований к формированию архитектурного облика для малоэтажной застройки.
  • Выделение территорий малоэтажного строительства для КРТ.
  • Популяризация практики архитектурных конкурсов для КРТ малоэтажной застройки.
  • Обязательность применения СП «Градостроительство. КРТ. Малоэтажная модель жилой среды».
  • Проблемы архитектурного облика малоэтажной застройки.

Конечно, архитекторы молодцы, что занимаются вопросами типизации проектов и разработкой стандартов. Но для большинства строителей и потенциальных клиентов актуальнее вопрос о том, насколько вообще реализуемы массовые программы по такого рода строительству в наши дни.

Эту тему попробовал разобрать в своём докладе председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий. Он признал, что ИЖС – дело крайне затратное:

В каждом регионе в регионе на каждой территории там есть свои особенности, однако с проблемами свободных участков, подключения сетей, строительства социальной инфраструктуры сталкиваются абсолютно все. Чтобы применить инфраструктурные облигации, надо строить много. На создание социнфраструктуры в коттеджном посёлке – это дополнительно 400 миллионов рублей для компании.

По мнению эксперта, необходимо пересмотреть Федеральный закон № 214-ФЗ в части требований к социальной инфраструктуре для застройки ИЖС, сделав их более гибкими к объектам образования и здравоохранения.

При этом, по статистике РСС, более 5-ти тысяч компаний заявили, что занимаются индивидуальным жилищным строительством. Однако, в основном, это не комплексное развитие, не индустриальное строительство, а хозспособ. Многим не хватает опыта, поэтому есть смысл доработать успешные проекты для тиражирования, создать центры компетенций и учить подрядчиков. Некоторые регионы, например, Новосибирская область, заинтересованы в таком подходе и готовы выделить участки под модельные проекты, такие как пилотный проект «Омакульма».

В итоге обсуждения участники пришли к выводу, что для реализации Стратегии развития строительного комплекса к 2030 году и выполнения указов Президента России не менее половина из вводимых квадратных метров должна быть в формате ИЖС! А плановый показатель, напомним, составляет 140 миллионов квадратных метров в год. Чрезвычайно оптимистичный показатель. Радует, что члены минстроевской комиссии настолько смело смотрят в будущее и надеются, что в стране будет достаточно количество богатых людей, чтобы выкупить такое количество новых коттеджей.

При этом участники совещания предложили и ряд мер, чтобы воплотить эти планы в жизни. Среди таковых:

  • Создать в регионах «Оператора индивидуального жилого строительства» в ведении которого будут находиться земельные вопросы, вопросы подключения к сетям, вопросы инфраструктуры.
  • Создать «Центр компетенций девелопмента» – оперативный штаб, в ведении которого будут находиться вопросы: подготовки сопровождения компаний к получению проектного финансирования во всех регионах страны. А именно: выбор земельного участка, градостроительный анализ, маркетинговый анализ, подготовка мастер-плана, определение оптимальных технико-экономических показателей, составление бизнес-плана, составление финансовой модели проекта, разработка проекта планировки территории, тендерные процедуры определения подрядчиков, получение и сопровождение проектного финансирования, строительный контроль, архитектурный надзор и другое.
  • Разработать адресную программу реализации малоэтажных жилых комплексов. В качестве модели ускоренного развития применить готовую модель пилотного проекта «Омакульма», как проекта повторного применения, успешно реализуемого в Ленинградской области с проектным финансированием АО «Дом.РФ» на территории страны, с учётом проблематики регионов. Для этого подготовить обращение к главам регионов, с предложением о возможности реализации такой программы.
  • Разработать нормативы ППТ для ИЖС.

Эти предложения и дополнения к ним будут включены в протокол заседания и направлены в адрес председателя Общественного совета для формирования предложений в Правительство РФ.

А Вы, уважаемые читатели, разделяете оптимизм комиссии и верите в то, что в недалёкой перспективе половина покупателей новостроек будут приобретать собственные коттеджи?