После запрета долёвки российские девелоперы начали изыскивать средства в обход предполагаемого «единственно правильного» проектного финансирования…

Минусы в карме ПИКа

У российского бизнеса интересный тренд – трансформация в IT-компанию. К таковым относят себя банки, телекомы, даже сеть пиццерий Додо-пицца, а теперь вот о подобном шаге заявила и Группа компаний «ПИК». Мол, стройка это у нас так, для денег. А в душе мы любители хайтека, программисты-визионеры, технические евангелисты.

В начале сентября девелопер объявил о новой стратегии развития. В ней, в частности, говорится, что ПИК стремится стать не просто типичным застройщиком жилой недвижимости в России, а высокотехнологичной компанией. В своей презентации ПИК оценивает совокупный доход от сегментов недвижимости и строительства за следующие 10 лет (до 2031 года) в 8,1 триллиона (!) рублей, а совокупный чистый денежный поток – в 2,35 триллиона.

Топ-менеджмент хочет выйти на зарубежные рынки (компания уже реализовала первый проект на Филиппинах и планирует развиваться на рынке Индии), стать строительным подрядчиком национального масштаба и запустить сборочный конвейер по производству модульных многоквартирных домов – этим должна заняться дочерняя компания UNITS. В такие хайтек-планы полностью укладывается, например, заигрывание с BIM-тематикой, в том числе через дружбу с НОТИМ Михаила Викторова и другие проекты.

ПИК, действительно, является не просто «одним из», а крупнейшим российским девелопером, занимая 16 место в листинге российских публичных компаний, торгующихся на Мосбирже. Капитализация девелопера достигла 810-ти миллиардов рублей, что находится между стоимостью, например, Алросы и Магнитогорского металлургического комбината. Для сравнения, у ближайшего по объёмам Самолёта – капитализация «только» 210 миллиардов, а у Группы ЛСР – 76 миллиардов рубликов. Почувствуйте разницу. Так что ресурсы вполне позволяют подумать про новый уровень развития – хоть развивай цифровые технологии, хоть захватывай западные рынки.

Впрочем, скептики считают, что и проблем у компании хватает. Не прибавила ПИКу популярности недавняя история с арестованным экс-вице-президентом Александром Лефелем, которого подозревают в том, что он перепутал карман фирмы с собственным, положив туда 140 миллиончиков. Корпорация уверяет, что дольщики потерь не понесли, все расходы компенсировала компания. Но осадочек остался. Раз они там у себя не ловят мух и допускают такие промахи на достаточно высоком уровне, то насколько можно доверять остальным проектам фирмы и её руководителям?

Вторым минусом в карму ПИКа стало не слишком удачное SPO, когда девелопер решил дополнительно напечатать акций и разместить их на бирже. Компания хотела предложить инвесторам около 27-ми миллионов акций, или 4,1% от капитала. От дополнительной продажи акций инвесторам компания намерена выручить примерно $500 миллионов (около 36-ти миллиардов рублей). Однако инвесторы решение не оценили. Всего за пять дней акции девелопера ПИКа упали на 20% – c 1.430 рублей 30 сентября до 1.130 рублей 5 октября.

В целом аналитики уже отмечали, что после запрета долёвки, российский девелопмент начал изыскивать средства в обход предполагаемого «единственно правильного» проектного финансирования. Например, начав энергично печатать корпоративные облигации под высокие проценты. Дорожка это довольно скользкая. Достаточно вспомнить, например, недавнюю историю с крупнейшим китайским застройщиком Evergrand, который также занялся наращиванием долговой нагрузки и плавно превратился в финансовую пирамиду. При этом китайский строительный дракон по своим оборотам, хоть в деньгах, хоть в квадратных метрах, на порядок превосходит весь пул российских девелоперов. А его падение может спровоцировать новый виток экономического кризиса, аукнувшись по всем уголкам глобального рынка. Могут ли наступить на те же грабли российские компании? Вопрос весьма актуальный.

Тем более, что пока секрет фантастических успехов девелоперов кроется в государственных вливаниях в виде маткапиталов, жилищных сертификатов, льготных ипотек. Сколько продлится такой режим благоприятствования – не известно. В 2020 году Правительство РФ утвердило программу льготной ипотеки по ставке 6,5%. В 2021 году Президент России Владимир Путин предложил продлить эту программу, но с изменившимися условиями – базовая ставка на льготную ипотеку выросла до 7%, а сумма кредита теперь может составлять лишь 3 миллиона рублей для всех регионов. После этого спрос на льготную ипотеку упал в 2,5 раза, однако застройщики, в том числе ПИК, успели нарастить финансовые показатели.