Рассрочка по ипотеке поможет застройщикам продавать больше недвижимости

Первый взнос долями

Застройщики сейчас испытывают определённые проблемы с продажей недвижимости. Причина понятна – ввиду экономической неопределённости и возможных финансовых проблем в будущем население проявляет особую аккуратность в отношении крупных покупок. И продажи недвижимости снижаются.

Так, в аналитическом комментарии ООО «Национальные Кредитные Рейтинги», опубликованном 18 августа этого года, приводится прогноз о том, что число выданных кредитов по итогам 2022-го сократится на 30-35%, по сравнению с предыдущим 2021 годом. Планируемое число выданных кредитов в этом году составит 1,2-1,25 миллиона. В таком случае рынок не дотянет даже до результатов 2019-го – тогда было выдано 1,3 миллиона кредитов.

Снижение числа выданных ипотечных кредитов бьёт как по банкам, так и по девелоперам. Первые лишаются процентных доходов, вторые – покупателей на свою недвижимость.

Что в этой ситуации будут делать банки? Искать возможности, которые упростят потенциальному заёмщику взятие ипотечного кредита. И один из таких вариантов – позволить заёмщикам оплачивать первый взнос не сразу, а спустя некоторое время. И отсрочка первого взноса действительно может увеличить число выданных ипотек.

Почему? Потому что те 10-30% от стоимости недвижимости, которые банки требуют в качестве первого взноса по ипотеке, для многих потенциальных заёмщиков весьма значительная сумма при нынешних ценах на жильё. И если у человека будет время на сбор этих средств, он с большей вероятностью возьмёт ипотеку. Кстати, в некоторых СМИ промелькнула информация, что заём с рассрочкой первого взноса уже можно получить в Московском кредитном банке.

Как же работает этот ипотечный продукт? Покупатель недвижимости подписывает с девелопером договор долевого участия, и заключает ипотеку с банком. Банк определяет срок и условия по внесению первого взноса по ипотеке в рассрочку. Когда первый взнос оплачен, банк выдаёт ипотеку, и только с этого момента начисляет проценты за пользование кредитом. Получается, что при такой сделке покупатель недвижимости имеет возможность зафиксировать цену квартиры на время внесения первого взноса в банк.

На сайте МКБ нам, увы, не удалось найти информацию об условиях ипотеки с рассрочкой первого взноса по кредиту. Поэтому неясен диапазон сроков, в течение которых можно оплачивать первый взнос в рассрочку…

Подобные ипотечные программы предлагает также и Альфа-Банк. Заинтересованный заёмщик подписывает договор долевого участия с девелопером, а также ипотеку с банком. И затем начинает выплачивать первый взнос по ипотеке.

При этом срок выдачи заёмных средств зависит от времени, в течение которого заёмщик планирует выплатить первый взнос. Если этот срок меньше трёх месяцев, кредит выдаётся после оплаты первого взноса. При сроках свыше квартала – ипотека выдаётся сразу, и человек может выплачивать сумму первого взноса по кредиту в срок до 24 месяцев. А погашать выданную ипотеку заёмщик начинает уже через месяц после выдачи кредита.

Однако возникает вопрос – насколько безопасны для банка те заёмщики, которые в момент взятия ипотеки не имеют полной суммы первоначального взноса? Наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости квартиры всегда было для банков определённым подтверждением способности заёмщика погашать выданный кредит. Если снять этот кредит, не получится ли так, что за ипотекой в банки пойдут ненадёжные заёмщики, что ухудшит кредитный портфель банков?

Не думаем, что это произойдёт. Потому что первый взнос всё равно обязателен. Новшество лишь в том, что вносить его банки теперь позволяют в течение определённого срока. Кроме того, за уже довольно долгую историю ипотечного кредитования в новейшей истории российские банки хорошо отладили свои скоринг-модели, чтобы отсеивать неплатёжеспособных заёмщиков.

Здесь возникает и другой вопрос. А чем же интересны ипотечные программы с рассрочкой взноса, если на рынке есть ипотечные продукты вообще без первого взноса?

Дело в том, что при нулевом первом взносе по ипотеке банки принимают на себя повышенный риск. И поэтому процентная ставка по таким кредитам будет выше среднерыночной. В связи с этим заёмщику выгоднее взять ипотеку с рассрочкой первого взноса, нежели чем заём с нулевым первым взносом.