В последние несколько лет отмечается повышение интереса со стороны покупателей к приобретению курортной недвижимости. Для части инвесторов она становится альтернативой покупки собственности в городах центральной России и даже в Москве и Санкт-Петербурге. В этой связи развивается и логистика этого рынка. Одно из таких последних событий – открытие первого в столице офиса продаж крупного девелопера – компании ГК ССК, специализирующего на строительстве таких объектах.
Курортная недвижимость входит в нашу жизнь
За последние несколько лет изменился характер спроса на курортную недвижимость. Раньше она воспринималась в качества объектов для отдыха, а сейчас ее часто рассматривают в качестве инструментов для долгосрочных инвестиций или для получения пассивных доходов. А так же место, где можно жить и работать в комфортной среде в течение всего года.
Это ведет к тому, что меняется и география рынка. Одновременно с традиционными курортами привлекают внимания и новые территории. Становится другим и сам покупатель, он делается более требовательным. Ему уже важен не только вид из окна, но и транспортная доступность, наличие поблизости образовательных учреждений, медицинской и спортивной инфраструктуры. Иными словами, он выбирает качество жизни. Так же ему важны перспективы развития всей окрестной территории и потенциал проекта. Все эти факторы приводят к тому, что спрос на курортную недвижимость растет.
Что происходит на рынке?
В 2026 году доля инвестиционных сделок с курортной недвижимостью достигла 60%, от 30 до 60% их совершают столичные инвесторы. Повышающийся тренд на такие покупки вызван ростом их доходности по сравнению с банковскими депозитами, ростом стоимости квадратного метра после ввода объекта в эксплуатацию. По оценкам, совокупные доходы от сдачи в аренду этой собственности могут равняться от 8 до 20% годовых.
Сегодня инвесторы все чаще рассматривают для вложения средств небольшие города в курортных зонах, как альтернативу перегретому сочинскому рынку, где цены на ряде объектов уже превышают столичные.
Основным курортом, где быстро растет спрос, является Анапа. Количество сделок в 1 квартале 2026 года здесь возросло на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Наиболее востребованы квартиры площадью 35-40 кв. м. а средняя стоимость самых популярных лотов составила 9,7 млн рублей.
Важным фактором привлекательности курортной недвижимости особенно в малых городах и поселках является развитие инфраструктуры. При этом в таких локациях порог входа на рынок может быть на 20% ниже, чем на традиционных курортах. С учетом роста турпотока и дефицита качественного номерного фонда прирост стоимости здесь недвижимости в ближайшие несколько лет может достигать от 30 до 70%.
Рынок движется в разные стороны
По словам Сослана Гуккаева, исполнительного директора группы компаний ГК ССК, сегодня наблюдается сильный интерес к курортной недвижимости, высокий потенциал уровня ее доходности.
Это требует разработке определенной стратегии работы. Мы называем ее: «взвешенная экспансия», говорит Сослан Гуккаев. Это означает, что фокус нашего внимания направлен на регионы с большим потенциалом. При этом долго анализируем ситуацию в новых для нас регионах. Не заходим в локации с одним проектам, нам важно оставаться в них надолго.
Стоит задача конвертировать потенциал земельных участков в реальную экономическую и социальную ценность. Это можно сделать, если повышать стандарты девелопмента и тем самым формировать устойчивый тренд спроса на курортную недвижимость. Причем, не только там, где уже сложился в ней интерес, но и развивать новые места.
Одна из таких мест, где активно работает компания — Анапа. Сегодня этот город один из ключевых курортах на Черном море. Среднегодовой турпоток здесь 5,5 млн человек, рост спроса на жилье свыше 62%, Сейчас это один из самых горячих рынков курортной недвижимости в стране.
Еще один центр — Новороссийск, формирующий центр винного и делового туризма. Предполагаемый турпоток в 2026 году 1,5 млн приезжих. Рост спроса на жилье в 2025 году вырос на 10%.
О Кавказских минеральных вод известно всем. Это исторические курорты с большим потенциалом для будущего, что обусловлены тем, что портрет приобретателя здесь недвижимости сильно омолодился и переживает настоящий ренессанс. В прошлом году регион посетили 6,5 млн человек, рост спроса на жилье свыше 20%.
И еще один быстро развивающийся туристический регион – Калининградская область. Это кластер на побережье Балтийского моря с уникальным климатом и бесценным историческим наследием. В 2025 году здесь побывало свыше 2,5 млн туристов. Это абсолютно новое направление российской туриндустрии.
Во всех регионах присутствует общий подход – все проекты реализуются на основе КРТ. Помимо коммерческой и инженерной инфраструктуры возводятся школы, детские сады, поликлиники, торгово-развлекательные комплексы, ландшафтные парки. В общем, все, что необходимо для жизни здесь и сейчас.
Мы строим для наших покупателей недвижимость разных классов, говорит директор по маркетингу ГК ССК Надежда Каграмян. Так же работаем с портфельными инвесторами. И если раньше нашим клиентам приходилось преодолевать немало препятствий для того, чтобы выйти на нас, то сегодня логистика сильно упростилась.
Время покупать курортную недвижимость
Открыв офис компании в Москве, мы стали к клиентам намного ближе, отмечает Григорий Шаповалов, коммерческий директор ГК ССК. Им стала доступна более понятная информация, что позволяет ее более объективно оценивать.
В этой связи нельзя пройти мимо финансовой стороны наших проектов. Известно, что стоимость одного квадратного метра на черноморском побережье зашкаливает, почти сравнивается с московскими ценами. Это не останавливает спрос на курортную недвижимость, он только растет. Поэтому ГК ССК предлагает объекты в тех регионах, где только он начинает формироваться.
Если вести речь о порогах входа в проект, то он начинается с суммы в 5100 млн рублей. При этом надо иметь в виду, что все предлагаемые новые локации максимально перспективны, стоимость недвижимости в них будет быстро расти. Согласно нашей оценки, в ближайшие 2-3 года рост стоимости составит от 30 до 70%, уверен Григорий Шаповалов.
Если говорить о возможных целях покупки курортной недвижимости, то можно разделить их на две категории: для жизни и отдыха и инвестиций. Инвестиции можно разделить на 4 основных подгруппах. Это активные вложения, когда инвестор хочет выжить максимум из своих денег. Второй вариант – получения пассивного дохода. Третий вариант – покупатель рассматривает приобретение собственности для будущего переезда сюда своей семьи. И, наконец, консервативный вариант для длительной сдачи в аренду.
Если посмотреть на биографию продаж, то 60% покупателей из других регионов. Это Москва, Санкт-Петербург, центральная Россия – все желают иметь владения в курортных зонах.
Основной вид запроса на курортную недвижимость – это на ее всесезонность. Это выгодно и курортам, так как обеспечивает их круглогодичную загрузку. Доход – круглый год, таков девиз сегодня этого бизнеса. В проектах закладываются решения для реализации этого принципа.
Если задастся вопросом, когда же наступает благоприятный момент для инвестиций в курортную недвижимость, то он уже наступил. Лучшего времени, чем сейчас, может долго не наступить.
Места, где можно ничего не делать
Когда в стране начал формироваться рынок курортной недвижимости, то возникла задача понять: а что это такое, вспоминает Сергей Лобжанидзе, директор BNmap.Pro. И пришли к определению: курорт – это локация, где есть возможность организации лечебно-оздоровительных процедур. И при этом люди могут ничего не делать, так как сама обстановка, окружающая природа должна их оздоравливать. В России это два вида мест: либо горы, либо море. Для изучения было выбрано несколько показательных локаций. Это Краснодарский край, Крым, Калининградская область и затем добавился Алтайский край.
Если говорить о статистике развития российских курортов, то в первых двух кварталах последних семи лет обычно показатели хуже второго полугодия, когда продаж несколько больше. По прогнозам 2026 год не станет исключением.
Особенностью текущего момента в том, что активно начал развиваться сегмент сервисных апартаментов, которые открывают доступ к достаточно широкому набору услуг. Особенно это характерно для крупных гостиничных комплексов, в которых часть площадей продается для этих целей.
Если проанализировать структуру продаж в Краснодарском крае, то там высокая доля апартаментов, особенно в административных границах Сочи. А что конкретно покупают в таких форматах? Больше всего – это студии и однокомнатные квартиры, на них приходится более половины продаж. Далее идут двухкомнатные квартиры. А вот доля трехкомнатных — крайне незначительна.
Самый активный рост за четыре месяца 2026 года показала Республика Крым. Сейчас он замедлился, но потенциал сохраняется большой.
Мы решили посмотреть, каким является наиболее часто приобретаемом форматом недвижимости, продолжает Сергей Лобжанидзе. Больше всего однокомнатных квартир, а вот студий — немного. А вот среди апартаментов чемпионы студии.
Анализ предложений позволяет сделать вывод, что существует заметная корреляция в регионах в зависимости от местных факторах. В одних локациях повторяется общероссийский тренд, в других – в той или иной он степени отклоняется от него.
Второй тренд – это небольшое повышение цен. В частности, это связано с тем, что более доступные предложения вымываются в первую очередь, и остаются более дорогие. Это позволяет сделать вывод, что вчера было дешевле войти в этот рынок, чем это сегодня и тем более, завтра.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство
