Депутаты ГД от КПРФ предложили способ разрешить споры между дольщиками и застройщиками. Однако эффективность предложенного механизма вызывает сомнения
В Государственную Думу внесён законопроект, призванный, по мнению разработчиков, ужесточить ответственность застройщиков перед дольщиками. Его авторами выступили трое депутатов от фракции КПРФ – Михаил Матвеев, Сергей Обухов и Ренат Сулейманов. Документ зарегистрирован под номером № 574624-8 и пока направлен на рассмотрение в профильный думский комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Что же предложили товарищи коммунисты, чтобы решить такую непростую задачу?
Как отмечается в пояснительной записке, изучая практику передачи застройщиком участнику долевого строительства готового объекта, а также проведя анализ решений судов первой инстанции, законодатели пришли к выводу о том, что корень проблемы заключается в недостаточно проработанной форме передаточного акта. Вывод, на наш взгляд, довольно странный, однако парламентарии берутся его аргументированно доказать.
Они обращают внимание, что отсутствие в Федеральном законе № 214-ФЗ о долевом строительстве минимально необходимых и обязательных требований к содержанию передаточного акта приводит к тому, что, во-первых, застройщик по собственному усмотрению формирует состав передаточного акта. А во-вторых, несмотря на то, что в действующей редакции части 1 статьи 8 указанного 214-ФЗ предусмотрено требование о том, что в передаточный акт может быть внесена информация по усмотрению сторон, под давлением застройщика такое требование не выполняется.
Далее отсутствие детальных процедур и требований передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта недвижимости приводит к тому, что устранение разногласий между застройщиком и участником долевого строительства происходит в судебных инстанциях.
Также депутаты критикуют норму о том, что в случае составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта (установлена частью 6 статьи 8 всё того же 214-ФЗ). По их оценкам, она носит явно дискриминационный характер по отношению к участнику долевого строительства, чем бы ни обосновывалось составление одностороннего передаточного акта. Реализация этой нормы на практике свидетельствует о том, что застройщик зачатую может продолжительное время не информировать участника долевого строительства о составлении такого документа.
Более того действующая редакция части 6 статьи 8 «провоцирует» застройщика уклоняться от непосредственной (лично) передачи участнику долевого строительства одностороннего передаточного акта. Односторонний передаточный акт в большинстве случаев направляется по почте, работа которой вызывает справедливые нарекания граждан. Сложившаяся практика свидетельствует о том, что участник долевого строительства не только может не знать о подписании одностороннего передаточного акта, но и даже будучи информированным об этом, не имеет в течении длительного времени доступа в объект долевого строительства.
Ни одно из положений Федерального закона № 214-ФЗ не устанавливает сроков, процедур и требований передачи застройщиком комплекта ключей для обеспечения доступа участника долевого строительства в объект долевого строительства. Предлагаемым законопроектом устраняется этот очевидный изъян, а также конкретизируются некоторые процедуры и требования, устраняющие пробелы в порядке передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства.
В качестве противоядия предлагается прописать конкретные требования к содержанию передаточного акта. В нём должны быть указаны:
- размеры и площадь жилого и нежилого помещения;
- необходимое количество ключей для доступа на объект;
- документы, необходимые для эксплуатации объекта (паспорта, документы на счётчики и другие технические устройства, свидетельства об их поверке);
- в случае отклонения объекта долевого строительства от требований технических регламентов или проектной документации параметры такого отклонения;
- иная информация по усмотрению сторон.
Отказ от включения предлагаемой информации не допускается. Также предлагается обязать застройщика вручать участнику долевого строительства сообщение о подписании передаточного акта лично под расписку или направлять его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Что же, с одной стороны, радует, что в невольном противостоянии девелоперов и их клиентов хоть кто-то выступает на стороне граждан, вместо того, чтобы клеймить их террористами и экстремистами. Вместе с тем есть некоторые сомнения, что детализированная форма нового акта станет волшебной таблеткой. Как можно увидеть из судебной практики, большинство споров возникает не потому, что в документах неправильно указана площадь или покупателям выдали мало ключей, а из-за множественных вопиющих нарушений нормативно-технической документации, ГОСТов и СНиПов, которые имеют место даже в домах бизнес-класса.
Застройщики, со своей стороны, то ли принципиально не хотят заставлять своих подрядчиков выполнять требования стандартов, то ли не могут это сделать. И предпочитают лоббировать законы, которые запретили бы недовольным клиентам обращаться в суд, почему-то называя это «борьбой с потребительским терроризмом». И не факт, что новая форма актов поможет обеим сторонам найти общий язык…
