Первое полугодие 2026 года стало переломным для рынка новостроек: продажи держатся ниже ожиданий, а предложение растет быстрее спроса. О причинах этого явления рассуждали аналитики и эксперты на платформе ЕРЗ во время дискуссии: «ЕРЗ-тренды. Итоги первого полугодия 2026 на рынке новостроек».
Коротко о главном
Что же происходит на рынке новостроек в России? Давайте начнем с отдельных тезисов, а затем перейдем к более развернутому формату. Итак, по словам Кирилла Холопика, руководителя платформы ЕРЗ, даже слухи о возможном расширении семейной ипотеки не дают всплеска спроса, как это было раньше.
Новостройки подорожали заметно меньше вторички, такого не было давно, отмечает Алексей Попов, главный аналитик Циана.
Москва стала терять свои устойчивые позиции, как главного застройщика страны, говорит Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Застройщики страхуют себя, растягивая сроки строительства, так как не уверены, что сумеют быстро распродать построенное жилье, оценивает ситуацию Партнёр аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области Михаил Харьков.
Сегодня на рынке достаточный, а скорее избыточный объем предложения жилья, уверен генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Владимир Шабанов.
А Анна Морозова, независимый аналитик, управляющий партнер консалтинговой группы BGO предлагает приземлить все показатели рынка, так как часто они чересчур оптимистические.
Эти короткие тезисы, на наш взгляд, достаточно наглядно рисуют картину того, что происходит сегодня на рынке строительства жилой недвижимости.
Так мало давно не продавалось
О том, как складывается ситуация на рынке, рассказал Кирилл Холопик. Июнь 2026 года был отмечен взлетом выдачи ипотечных кредитов, их было выдано на сумму свыше 488 млрд рублей – это рекордный показатель за последние пять месяцев. Следует отметить, что по мере снижения ключевой ставки идет восстановление рыночной ипотеки. Но она не достигла отметки 50% в силу ажиотажного спроса на семейные программы в связи с опасением получателей денег, что с 1 июля будут ужесточены правила получения средств. В итоге в июне было предоставлено банками 47 тыс ссуд по сравнению с маем (24 тыс). Правда, затем Минфин объявил, что новые условия вводятся с 1 октября.
Доля собственных средств при покупке жилья стабилизировалась на уровне 60%. Эти деньги лежат на счетах эскроу. Времена, когда жилье в основном покупалось за счет льготных ипотечных кредитов прошло.
Растет средний процент по ипотеке в основном за счет роста рыночного сегмента. При этом прогнозы, на какую сумму будет выдано ипотечных кредитов по году, разнятся. Так, Сбербанк прогнозирует сумму в 5 трлн рублей за весь 2026 год, Минфин – 4 трлн рублей, ДОМ РФ – 5,52 трлн рублей. А вот аналитики ЕРЗ – 4,4 трлн рублей. Это цифра вызвана тем, что после 1 октября предполагается снижение объемов выдачи семейной ипотеки.
По данным ДОМ РФ, в июне рынок впервые за год вышел на рубеж продаж по 2 млн кв. м. в месяц или 94 тыс. кв. м. в рабочий день, что является рекордом в текущем году. Однако, как прогнозирует Кирилл Холопик, такой результат достигнут за счет ажиотажного спроса. И, скорее всего, этот показатель в дальнейшем сократится. При этом надо иметь в виду, что он серьезно уступает декабрю 2025 года. Поэтому в 2026 году по ДДУ ожидается серьезное падение продаж до 20 млн кв.м., что меньше 1200 квартир в день. Так мало давно не продавалось. Правда, возросли объемы реализации нежилой недвижимости, что отчасти сглаживает конечный результат.
По последним данным распроданность новостроек равна 75%. Но следует учитывать, что во многих домах распродажи еще стартовали до обвала спроса. Поэтому мы находимся только в начале проседания рынка. Так что худшие времена еще впереди, когда доля распроданной недвижимости может упасть до 50%.
Соотношение вывода новых проектов и продажи по старым. Здесь накапливается перепроизводство недвижимости. То есть, выход новых объектов существенно опережает темпы реализации уже построенного жилья. Речь идет о большой сумме примерно в 3 триллиона рублей. Учитывая, что, скорее всего, число новых проектов сократится, эта разница так же уменьшится. Есть в этой ситуации и позитивная сторона; наличие нераспроданного навеса препятствует росту цен.
Однако в целом ситуация тревожная, отмечает Кирилл Холопик. Ножницы между выводом новых проектов и продажам остается большой; реализуется 20 млн кв.м., а выводится 35 млн кв.м.. Даже если последний показатель начнет сокращаться – а тенденция такая есть, все равно разница вызывает тревогу. Остановить начало новых строек пока не получается, их число остается высоким.
Теперь о проектном финансировании в соотношение со счетами эскроу. Идет замедление роста остатков на них; с учетом низких продаж этот тренд продолжится. А вот проектное финансирование будет расти, хотя темпы замедлятся. По году этот показатель составит 11,3 триллионов рублей.
Цены на новостройки выросли немного больше размера инфляции. Основная причина их роста связана со взрывным увеличением зарплаты строителей. В целом же цены за первое полугодие по данным ДОМ.РФ выросли на 7-8%, по данным ЕРЗ – 5-6%. По мнению же Кирилла Холопика, сегодня основания для взрывного роста стоимости недвижимости нет.
Средний платеж по ипотеки составляет 40 тыс рублей в месяц и номинально падает к доле к общему доходу плательщика. Но если учитывать инфляцию, то эта величина практически не меняется. А вот средний срок ипотечного кредита сократился в силу того, что растет доля рыночной его части.
Драма на рынке продаж
Теперь остановимся на тенденциях и их причинах. Об этом рассказывает Андрей Попов. Число сделок за первое полугодие 2026 года выросла на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Но по сравнению с вторым полугодием 2025 года мы имеем драматический спад на 32%.
Есть ряд объяснений этого явления. Происходит переток спроса между сегментами с новостроек и ИЖС на вторичку. Продолжается замедление экономики, а значит, доходы населения растут слабее, чем в 2022-2025 гг. Доля и число ипотечных кредитов стабильно растет, несмотря на ужесточение правил их выдачи. Цены предложения и цены сделок растут, но заметно медленнее, чем раньше. Это приводит к усилению конкуренции за клиента.
Не самая радужная ситуация складывается в московском регионе, за I полугодие регистрация всех сделок ДДУ сократилось на четверть.
Свет в конце туннеля
По мнению Сергей Лобжанидзе, можно говорить о свете в конце туннеля на рынке столичного региона. Этот свет в основном появился за счет июньских результатов, которые оказались лучше предыдущих месяцев, причем, во всех локациях.
Есть в границах Новой Москвы снижение продаж, но оно вызвано не сокращением спроса, а с нехваткой нужного покупателям предложения. Если же в целом сравнивать аналогичные показатели текущего и прошлого годов, то во всех сегментах наблюдается отрицательная динамика в пределах 25-48%. Если же считать по площади квартир, то в среднем она составляет 45 кв. м. Больше всего в метраже тоже потеряла Новая Москва.
Если говорить о среднем чеке, то Новая Москва с начала года выросла с 14 до 15 млн рублей. Таким образом, рост составил 1 млн рублей. В Московской области плюс 300 тыс. рублей, в старой Москве пик роста чека зафиксирован с ноября по апрель, затем стал снижаться. В среднем же ценник возрос с 25,4 млн рублей в 2025 года до 30,8 млн рублей в 2026 году.
Москва становится городом, где все больше строится домов бизнес-класса, констатирует Сергей Лобжанидзе. Причем, речь идет о границах в пределах МКАДа.
Если вести речь об ипотеке, то в 2026 году это стал по сути дела рынок одного игрока. Разумеется, речь идет о Сбере. Еще в 2025 году такое доминирование не было столь тотальным, подчеркивает эксперт.
Новый вызов
Один из самых крупных региональных рынков недвижимости является Екатеринбург. На середину текущего года здесь не продано примерно 66 тыс квартир. За последнее время остатки выросли на 5%. На первый взгляд это немного, но, по словам Михаила Харькова, дальнейший рост предложения очень чувствителен для застройщиков.
Если говорить о структуре рынка, то превалирует компактное жилье. Доля студий и однокомнатных квартир 56%, растет доля комфорт-класса, хотя границы разных типов недвижимости все больше размываются. Иными словами, превалирует микс, когда целесообразный, когда не очень.
Если взять дома, которые были сданы в эксплуатацию в 2023-2025 годах, то срок их строительства около двух лет. А по объектам, которые планируют завершить в 2026 и 2027 года, заявленный срок возведения уже 2,5 года. А проекты со сдачей в 2028-2029 годы, — уже 3-3,5 года. Девелоперы растягивают эти периоды, так как неуверенны в том, смогут ли динамично продавать построенное. Эти опасения вполне обоснованы, так как покупателям сегодня никто не предоставляет никаких льгот. Многие из них в шоке от предлагаемых условий, в частности, сколько времени придется ждать новоселья.
По сути дела, сегодня это новый вызов, на который продавцы никак не реагируют, констатирует Михаил Харьков.
Екатеринбург всегда был городом, где предлагались квартиры с высокой степенью строительной готовностью, до половины жилье были с отделкой под ключ. Сегодня идет расслоение рынка, доля с максимальной готовностью продукта снижается, это место занимают квартиры по соглашению; если хочешь с полной отделкой – плати.
Другой важнейший рынок страны – Санкт-Петербурга и Ленинградская область. По словам Владимира Шабанова, строительство смещается за пределы границ города. Преимущество области в том, что в ней можно реализовывать масштабные проекты КРТ. Внутри северной столицы таких участков почти нет.
Объем строительства в Санкт-Петербурге в I полугодие 2026 года составил 5,01 млн кв. м., в области чуть больше 5,03 млн кв. м.. Объем продаж в городе 0,8 млн кв. м., в области – 0,5 млн кв. м.
Переменны на рынке порождают изменения в поведении и покупателей, и девелоперов. Меняется структура сделок, по причине сокращения ипотечных программ приобретатели недвижимости чаще используют другие инструменты, а продавцы – новые финансовые механизмы. Если в первой половине 2024 года сделки с ипотекой составляли 80% всех продаж, то сегодня растет доля рассрочки, она возросла с 17% до 32%. А вот полная оплата занимает крайне незначительное место.
По мнению Владимира Шабанова, рынок адаптируется к новым условиям, покупатели все активней используют не ипотеку, а другие инструменты.
Основной спрос – компактные квартиры, доля однокомнатных составляет 40%, еще 20% приходится на студии. Средний бюджет двухкомнатной квартиры в области менее 10 млн рублей, трехкомнатной – менее 14 млн рублей. Разница с Санкт-Петербургом огромная, это стимулирует часть жителей перебираться за городскую черту.
Сейчас на рынке доминируют две взаимосвязанных тенденций: снижение спроса и сокращение строительства. Объем предложений избыточен, поэтому цены в области растут умеренно. Фактор сокращения объемов строительство станет определять основные тенденции на рынке на ближайшие годы, заключает Владимир Шабанов.
Надежда на ажиотаж
Многие девелоперы, анализируя текущую ситуацию, надеются на предстоящий ажиотажный всплеск в преддверье ужесточения правил по выдаче семейной ипотеке с 1 октября 2026 года. Но, по мнению Анны Морозовой, многое будет зависеть от ситуации в разных регионах. Региональные рынке сильно отличаются друг от друга.
Но в целом, прогнозирует эксперт, ажиотаж будет меньше ожидаемого. Действует эффект волка из известной сказки. Людей уже пугали, что вот-вот произойдет ужесточение, а вместо этого сроки были перенесены. И часть покупателей подумают, что это случится и на этот раз – и не станут спешить с покупкой.
Если же говорить о ситуации в целом, то она не столь депрессивная, считает эксперт. Из всех регионов только десять показывают падение. Причем, максимальное снижение продемонстрировали Москва и Московская область, остальные территории чувствуют себя достаточно стабильно.
А вообще, главный вопрос при анализе ситуации, который следует задавать: почему фиксируется та или иная динамика? Поиск ответа на него будет способствовать сближению с реальностью. Если девелоперская компания замечает, что ее показатели сильно отличаются от того, что есть на рынке, то следует спросить себя: почему это происходит, возможно, что-то не так обстоит в плане менеджмента.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство
