Финансовое состояние строительной отрасли вызывает тревогу. А главное не просматриваются факторы, способные его улучшить в обозримый период. Но какие обстоятельства конкретно влияют на этот тренд? Об этом шла речь на очередной on—line дискуссии на тему: «Долговая нагрузка и рентабельность застройщиков: оценка «Эксперт РА», которая состоялась на платформе ЕРЗ.
Прогноз негативный
Рейтинговое агентство «Эксперт РА», которое работает на рынке с 1997 года, выпустило исследование о ситуации в жилищном строительстве. Если говорить в целом, то прогноз по ситуации в отрасли негативный. По словам Кирилла Холопика, руководителя экосистемы для девелоперов ЕРЗ, этот вывод вызвал большой интерес в девелоперском сообществе. Большую дискуссию результаты работы породили и среди экспертного сообщества.
Главный вывод исследования – у девелоперов кончается запас прочности, накопленный за удачный предыдущий период, главным образом с 2020 по 2023 годы. И не случайно, что эта дискуссия привлекла большое внимание девелоперского сообщества, и в первую очередь руководящего состава строительных компаний. По мнению Кирилла Холопика, это закономерно, ведь в первую очередь именно на эту часть менеджмента ложится основная ответственность и тяжесть по принятию решений, от которых в немалой степени зависит судьба столь важной для экономики и социального развития страны отрасли.
Без рейтинга компания, как без рук
Более детально с результатами исследования познакомил Дмитрий Сергиенко, старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА». Но сначала немного о другом. Чем главным образом занимается агентство? Присваиванием рейтингов, а чтобы это сделать, требуется изучение как ситуации в отдельных компаниях, так и в целом положения на рынке.
Но что такое сам по себе кредитный рейтинг? Это мнение рейтингового агентства относительно общей кредитоспособности заемщика или кредитоспособности заемщика в отношении конкретных долговых обязательств, основанное на оценке рисков. Исходя из этого тезиса, строится и методология анализа. При этом сама модель многофакторная, однако, 60% ее веса приходится на финансовые показатели: долговая нагрузка, рентабельность, ликвидность и другие. И еще 30% связано с бизнес-профилем: регион работы, качество земельного банка, рыночные позиции, работа с поставщиками, уровень продаж. Оставшиеся 10% уделяется корпоративному управлению.
Другой не менее важный вопрос: а зачем девелоперу рейтинг? Есть несколько причин. Это выход на публичные рынки капитала, усиление переговорной позиции с кредиторами и контрагентами, позитивное влияние на имидж. Особенно актуальным делом стало получение рейтингов после реформы строительной отрасли, перехода на проектное финансирование с использованием эскроу счетов. Это привело к тому, что девелоперы и строители больше не могут использовать практически бесплатно и бесконтрольно средства дольщиков.
После изменения финансовой модели отрасли, многие девелоперы стали активней привлекать средства с публичных рынков капитала. Облигации оказались достаточно эффективным способом получить долгосрочные ресурсы, отмечает Дмитрий Сергиенко. Но без рейтингов получателей никто денег давать не станет.
Имеет значение наличие рейтингов и для банков, хотя для них это не главный аргумент в принятии решения о выделение займов. С этой целью они используют преимущественно собственную аналитику.
Для повышения объемов продаж важное значение имеет имидж компании.
Для присвоения рейтингов, по словам Дмитрий Сергиенко, агентство регулярно делает срез финансового состояния компаний. Он показывает тренд на повышение долговой нагрузки. Его первопричина – охлаждение экономики. Это приводит к высокой процентной нагрузке на бизнес, к снижению маржинальности.
Пройдемся коротко по каждому из пунктов, предлагает Дмитрий Сергиенко. Тренд на рост долга. Снижение спроса замедляет наполнение эскроу счетов, приводит к замедлению продаж, а это в свою очередь сокращает прибыль компаний. При этом у многих девелоперов эти факторы никак не влияют на стремление по наращиванию своего бизнеса в не самой благоприятных условиях, открывают финансирование новых проектов. Об этом свидетельствует тот факт, что объемы текущего строительства продолжают расти.
Рост процентных расходов. Это неизбежно, так как все последнее время ключевая ставка ЦБ сохраняет высокое значение, а значит, и коммерческие кредиты тоже выдаются под большой процент. Следует отметить, что высокая плата за кредит не только напрямую повышает долговую нагрузку, но становится барьером для рыночной ипотеки. Что, в конечном счете, снижает спрос на недвижимость.
Негативная экономическая среда давит на рентабельность компаний. Она сегодня ниже по сравнению с недавними временами. Другого просто не может быть, когда с одной стороны идет охлаждение спроса, с другой – рост цен на стройматериалы, рабочую силу, удорожание заемных средств. Но при этом, если из показателя рентабельности вычесть процентные расходы, то она окажется достаточно высокой, в среднем на уровне 20%. Это лучше, чем во многих других отраслях. Но следует иметь виду, что такой показатель относится к операционной прибыли. Если же брать чистую прибыль, то в этом случае рентабельность окажется существенно ниже. (Правда, как замечает Кирилл Холопик, высокая рентабельность больше относится к 2025 году. Его второе полугодие было для застройщиков крайне успешным в силу того, что заканчивались проекты, начатые еще в 2022-23 годах, то есть, при других макроэкономических условиях). Точных данных по 2026 году еще нет, говорит Дмитрий Сергиенко, но согласно прогнозу рентабельность будет сокращаться.
Неправильно утверждать, что нынешняя ситуация целиком заложник негатива. Есть и позитивные моменты. Прежде всего, они связаны с поддержкой отрасли. Сохранятся адресные льготные ипотечные программы, в первую очередь – семейная ипотека. Происходит, пусть медленное, но снижение ключевой ставки. В стране сохраняется крайне низкий уровень обеспеченности населения жильем, что в перспективе гарантирует застройщикам большой фронт работ.
Запас прочности
По мнению эксперта, если ключевая ставка существенно не изменится, то финансовые показатели в секторе строительства жилья будут ухудшаться. Ключевая ставка – это базовый фактор, которая оказывает прямое влияние на расходы девелоперов, доступности рыночных ипотечных программ. А так как улучшения в этих показателях не предвидится, то рыночная ситуация будет иметь негативный крен. При этом никакой катастрофы, большого обвала рынку не грозит. Не будет и массового банкротства застройщиков. Но давление на них роста долговой нагрузки будет оказываться.
Если же подводить итоги, то запас прочности строительных компаний постепенно иссякает, считает Дмитрий Сергиенко. Прежде всего, следует отметить, что у застройщиков нет большого объема свободных средств, которые вложены в разные сберегательные инструменты. Имеющиеся деньги инвестируют в дело, например, в расширение земельного банка. Но обычно такие инвесторы частично используют заемный капитал. Имеющиеся данные показывают, что к концу 2025 года компании все больших объемах для этих целей берут кредиты и все меньше расходуют собственные накопления. Это ведет к общему росту финансовых расходов и снижению запаса прочности.
Марк Горский
Фото: ИА Строительство
