Сектор загородной недвижимости тесно связан с развитием туризма в России, хотя этим он не исчерпывается. Несмотря на сложности, сегодня эти сегменты развиваются достаточно динамично и питают друг друга. Страна заинтересована в том, чтобы эти два тесно связанные между собой направления повышали свою значимость в экономике. Но чтобы такое случилось, нужны соответствующие условия и механизмы. Участники конференции «Инвестиции в загородный туризм», которая состоялась в Москве, попытались найти ответы на эти вопросы. В качестве организаторов мероприятия выступили ТУРИЗМ.РФ и BN GROUP.
Новая реальность
Развитие загородной недвижимости и та часть туристической отрасли, которая связана с ней, переживает не простые времена. Официальные лица рапортуют о больших достижениях в этой сфере, однако те, кто работают внутри сектора, смотрят на ситуацию более скептически, отмечает Антон Басин, Президент Ассоциации загородных отелей. Можно говорить о том, что на рынке возникла новая реальность по сравнению с более благополучными недавними годами. В частности, речь идет об отрицательной динамике туристического потока в 2026 году.
Об этом свидетельствуют целый ряд показателей. С 2024 года падает загрузка загородных отелей, в 2026 году снижение на 5% по сравнению с 2025 году. Индекс RevPAR (Revenue Per Available Room) — ключевой показатель в гостиничном бизнесе, который отражает среднюю выручку, полученную от каждого доступного для бронирования номера за определённый период. Он помогает оценить, насколько эффективно отель использует свой номерной фонд, объединяя в себе два фактора: среднюю цену за номер (ADR) и уровень загрузки. Так вот он ускорил падение. Так же снижается количество бронирования.
Если говорить о разных частях загородной гостиничной недвижимости, то хуже всего чувствует себя срединный сегмент. А вот у двух противоположных классов – эконом и премиум дела обстоят получше.
Идет сокращение со стороны туристов расходов на свой отдых и поездки. В чем это выражается? Люди предпочитают более короткие путешествия; снижают траты на оплату дополнительных услуг; возрастает внимание к ценности предложений, а значит, далеко не все их них принимаются. Все это ведет к усилению конкуренции за клиентов, как внутри сегмента внутренних поездок, так и с выездным туризмом, констатирует Антон Басин.
Что происходит с предложениями на рынке загородной гостиничной недвижимости? Положение неоднозначное. Много заявленных отелей, но реальное их количество существенно меньше, так как часть из них в силу неэффективной модели бизнеса останавливают работу. Этот тренд не первого года, но в 2026 году он нарастает; все больше гостиниц закрываются, и все меньше открываются. Среди тех домов гостеприимства, которые прекращают свою деятельность, превалируют — со старым номерным фондом, так как им трудней выдерживать конкуренцию.
Другая проблема, что бьет по сектору, дефицит кадров. Это приводит к серьезному росту оплаты труда — на 17-19%, что превышает инфляцию. Рост зарплат в отрасли выше, чем в среднем по стране. Это напрямую влияет на рентабельность бизнеса, но по причине нехватки персонала, что-то изменить трудно.
Объем и количество государственных программ поддержки туризма сокращается. Это ведет к разным негативным последствиям, в том числе, к росту стоимости строительства новых объектов, который превышает инфляцию.
На финансовое положение загородных отелей сильно повлиял взрывной рост налоговой нагрузки в 2022-2025 годах. И она не останавливается, так туристический налог продолжит расти.
И традиционная проблема всей туристической отрасли России – это ее сезонность, отмечает Антон Басин. Она затрудняет выстраиванию эффективной финансовой модели.
Есть ли в этой непростой ситуации, свет в конце туннеля? Антон Басин уверен, что он есть. Туристическая отрасль в России развивается циклично, каждый цикл длится 2-3 года. И, к примеру, тот, кто задумает построить загородный отель сейчас, имеет шанс, когда состоится его ввод, попасть в восходящий тренд. Но при условии, что бизнес-модель будет учитывать, как уже имеющийся негативный опыт, так и верный взгляд в будущее.
Какие же основные правила целесообразно усвоить при создании новых туристических кластеров? Не строить объекты среднего класса. Проектировать универсальные пространства. Искать несколько источников доходов. Продавать не номера, а сценарии отдыха. Увеличить не ADR, а TOTAL RevPAR, то есть, количество проданных номеров, помноженное на цену за номер.
Но на этом формирование стратегии неверно ограничиваться. Важно правильно выбрать регион для входа на рынок; продумать, как снизить затраты на персонал, в том числе, убрать предложения, которые требуют использование большого числа сотрудников. А так же рассмотреть возможность консервации отеля в месяцы низкого спроса.
Каждый квадратный метр объекта должен приносить доход, уверен Антон Басин. Проектирующий отель архитектор должен уметь объяснить, зачем нужно то или иное пространство, какую прибыль можно из нее извлечь.
Строить по-новому
Но ни один проект в сфере загородной недвижимости не станет успешным, если не будут применяться современные технологии. Сегодня их становится все больше и больше. Одна из них связана с использованием CTL-панелей.
Коммерческий директор BN GROUP Кирилл Конов рассказывает, что сегодня этот продукт все прочнее завоевывает рынок. За несколько лет на основе CTL-панелей создана база по строительству из них туристической загородной недвижимости.
Сегодня из CTL-панелей можно воздвигать отели до 5 этажей. Хотя и это далеко не предел, в мире есть построенные из этого материла, гораздо более высокие дома. В любом случае в России есть вся необходимая нормативная база для этого.
В чем преимущества этой технологии? Созданные на ее основе домокомплекты можно доставлять на строительную площадку в любую погоду. Чтобы возвести объект, требуется меньше персонала, чем при строительстве из традиционных материалов. А себестоимость сооружения не превышает сооружения из бетона.
Еще один способ, который можно использовать при сооружении объектов загородной недвижимости, – это применение аддитивных технологий. Или по-другому применение ЗD-печати.
Особенно удобно применять ЗD-печать при создании таких объектов, как глэмпинги. Михаил Шиленков, учредитель компании Smart build считает, что такие модульные дома можно устанавливать без разрешения на строительство и без фундамента.
В чем преимущество технологии? Печатать дом можно в любое время года. При этом есть возможность гибкого подхода, то есть, дома можно создавать самой разной конфигурации. А так же они могут иметь разнообразный архитектурный облик.
Вдали от шума городского
Что собой представляет загородная недвижимость сегодня? Разумеется, объекты все разные, от очень скромных до роскошных и элитных. Один из таких проектов – «Изумрудный лес».
Виктор Тумаркин — коммерческий директор Cosmos Collection Izumrudny Les рассказывает, что «Изумрудный лес» — это загородный комплекс, окруженный со всех сторон лесом. Его преимущество в том, что он находится вдали от шума городского. Туристы очень это ценят, как и прекрасную экологию.
Это большая загородная резиденция, она рассчитана на 150 тыс посещений в год. Здесь есть все для приятного времяпрепровождения. Большой выбор разнообразных ресторанов, большие спортивные и оздоровительные комплексы.
Изначальна ставилась задача обеспечить гостей высоким уровнем сервиса. И она достигается. По словам Виктора Тумаркина, сегодня в России он зачастую выше, чем за рубежом.
Чтобы привлечь посетителей, мало предоставить им хорошие номера и комфортные условия пребывания, нужно им предложить сценарий их отдыха, подчеркивает Виктор Тумаркин. А он состоит из самых разных элементов.
По мнению эксперта, будущее загородного туризма в совмещении применения современных подходов и технологий с традиционными представлениями в этом вопросе.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство
